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　　业绩表现亮眼，盈利水平持续提升。2021 年全年，公司实现主营业务收入29.66 亿元，同比增长47%；实现归母净利润4.39 亿元，同比增长70%。公司营收结构持续优化，住宅物管、商写运营及物管、社区增值、非业主增值营收占比分别为38%、15.6%、26.6%、19.8%。在营收规模大幅上升的同时，公司盈利能力持续改善，净利率达到14.8%，较上年提升2.07pct.利润水平的提升，一方面是由于收入结构的变化和改善，高利润率的社区增值服务收入占比明显增加；另一方面源于高毛利的商管业务的注入；同时公司加大了对基础物业成本管控的力度。随着公司营收的不断改善，2022 年度各项业务的盈利能力在维持现有水平上或将进一步得到增强。

　　住宅物管规模迈上亿方新台阶，商写物管第二增长引擎优势明显。公司合约面积达1.06 亿方，同比增长49%，迈上“亿方”新台阶。在管面积7348 万方，同比+62%，合管比1.4.商写物管方面，公司承接了集团资管业务，与之协力打造商写物管新增长曲线。

　　商写物管的合约面积732 万平方米，共计58 个项目，其中在管项目41 个，储备项目17 个，板块收入达4.6 亿元，同比增长28%，实现毛利1.6 亿元，同比增长100%。商写板块对总体毛利的贡献明显，占基础物管毛利的41.2%，已经成为第二增长引擎。另外从区位来看，商写项目主要分布在消费活力高、增长潜力大、付费意识强的一线、新一线，占比高达99.2%，进一步强化了中高端综合服务商的定位，也对商写物管持续发展起到良好的正向反馈。

　　第三方外拓全面发力，收并购积极推进。2021 年第三方拓展总面积达2496 万方，19-21 年复合增长率达427%，占全年新增合约面积的66.5%。公司新增项目除住宅外，还包括商写、医疗、产业园、学校、物流园区等，其中新增商写项目数量占比达25%，细分赛道的领先优势进一步得到强化。公司积极推进收并购，2021 年完成大连正源、未来和谐等区域龙头的收购。预计2022 年将完成对红星物业的收购，已经提前锁定合约面积2400 万方，收购完成后与现有资源业态的协同效应会进一步得到加强。

　　社区增值服务持续高速发展，物业+养老积极探索。社区增值服务实现营业收入7.89 亿元，同比提升149.5%。具体来看，经纪业务、美居服务、空间资源、社区零售四大主力业务航道均实现了大幅增长。公司入选“物业+养老”试点单位，未来将在社区养老方面积极探索。

　　投资建议：公司战略规划清晰，目标定位明确，商写物管持续发力，增值服务买入发展快车道。我们预计公司2022-2023 年每股收益分别为0.52 元/股、0.73 元/股，以3 月24 日的收盘价3.16 元计算，对应的市盈率分别为6.1 倍、4.3 倍。我们给予首次“推荐”评级。

　　风险提示：项目拓展不及预期、行业竞争加剧等风险。

（文章来源：中国银河证券）

文章来源：中国银河证券

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